huis hypotheken lening

oversluiten hypotheek

Eigenlijk een verkeerde term om te gebruiken, je sluit namelijk het recht van hypotheek wel over naar een andere geldgever, maar feitelijk gaat het om het wijzigen van de condities van de geldlening.

Niettemin, onder bepaalde omstandigheden kan het soms aantrekkelijk zijn om de lopende hypotheek te laten oversluiten, bijvoorbeeld als aan het einde van de rente vaste periode van de lening de rente (flink) gedaald is.

Ook bij verandering van de (gezins-)situatie of als u geld nodig hebt en de overwaarde van uw woning wilt benutten, kan oversluiting een uitkomst bieden. Ook voor lagere maandlasten kan het aantrekkelijk zijn.

Oversluiten , let op:

Oversluiten brengt vaak kosten met zich mee omdat er sprake kan zijn van een boeterente die u moet betalen. Ook bij verlenging van de periode is het meestal zo dat u over de totale periode uiteindeljk meer betaalt, alhoewel de maandlasten lager kunnen uitkomen.

Laat u niet misleiden door aantrekkelijke advertenties voor lagere maandlasten. Laat u goed informeren en vraag altijd naar een berekening over de totale periode.

Wat is er in feite aan de hand bij oversluiten

Stel dat u vindt, dat de rente in de markt lager is, en u wilt van de lagere rente profiteren. Logische gedachte. Sterker, u vindt dat u nu teveel rente betaalt.

Aan de andere kant, dat wil zeggen , als de geldgever bij u aan tafel zit, die kant dus, zal deze geldgever opperen, dat hij/zij destijds voor de lengte van de rentevaste periode ervan uit is gegaan, dat gedurende die tijd een bepaald rendement kon worden behaald over het gegeven geld.

Nu gaat u stellen, dat u daar gaande het kontrakt vanaf wilt, met andere woorden, u gaat het kontrakt “openbreken”. Goed voor u, maar voor de geldgever is het minder leuk. En dat is dan ook de oorzaak, dat deze dan gaat eisen, dat u een boeterente betaalt. Zit dus wel iets in, al zult u het niet leuk vinden.

oversluiten, boeterente en historie

Nu minder, maar in het verleden was de boeterente vaak beperkt tot bijvoorbeeld 3 maanden of 6 maanden extra rente. Naarmate echter dit euvel meer ging voorkomen, heeft men deze boeterente “opgewaardeerd” ( bekeken vanuit de visie van de geldgever ) naar de zogenaamde contante waarde methode. “De contante waarde van het renteverschil”.

Dat komt er op neer, dat het renteverschil tussen de kontraktrente en de actuele rente zoals gehanteerd door de geldgever over de gehele resterende periode afgerekend moet worden, weliswaar rekening houdend met het idee, dat de geldgever over die som wel rendement kan maken, maar niet meer dan de actuele rente. Dat ineens verrekenen heet dan ook “contant maken”.

En heeft die geldgever dat specifieke tarief niet meer, dan het dichtstbijzijnde tarief.

Om u wel snel uit de droom te helpen : toepassing van deze methode betekent veelal, ondanks fiscale tegemoetkoming, dat het zonder aanvullende redenen niet echt voordeel oplevert om deze aktie aan te gaan. De contante waarde methode rekent feitelijk met contract-openbreken definitief af.

Heeft u nog een kontrakt met enkele maanden boete, ja, dan kan het anders liggen mits de resterende looptijd lang is, een rekensom zal altijd nodig zijn.

Lagere maandlasten in de aanbieding

Dit is een veelgebruikte kreet om aan te geven dat u “goedkoper” uit kunt per maand of per week bekeken. Wat is er dan aan de hand. Voor hypotheekleningen worden lange looptijden toegepast, zo tussen de 20 en meestal 30 jaar. Dus is ook de aflossing daarop gebaseerd.

Bij geldleningen voor andere doeleinden zoals auto, caravan, winkelkrediet, gelden ofwel kortere looptijden zoals 3 en 5 jaar ( 60 maanden ) of met andersoortige aflossing zoals continu krediet en noem maar op.

Als er een aflossing is afgesproken zal die dus over een korte periode lopen.

Wanneer je nu beiden op 1 hoop gooit, en dat allemaal op zeg 30 jaar gaat financieren, logisch dat het maandbedrag dan lager uit kan vallen.

Maar dat je goedkoper uit zou zijn, is bepaald niet altijd waar, immers, die lening van je auto ga je nu over 30 jaar uitsmeren, en dus rente over betalen en dat loopt lekker op. Waar nog bij komt, dat je over 10 jaar vergeten bent, dat in het totaal ook nog die auto van toen inbegrepen was. Kortom, je raakt het zicht kwijt en wellicht kom je op hogere kosten in het totaal.

Dan maar nooit doen ? Er kunnen situaties zijn, waarin je het moét doen om financieel de zaak draaiend te houden, of welke andere reden dan ook.

De waarschuwing vanaf deze kant van de tafel strekt niet verder dan de voorspiegelingen van goedkoper uit zijn, iets meer onder het licht te plaatsen en toch wel met zorg kijken of de rekensom ook aan uw kant van de tafel uitkomt zoals u het graag zou zien.

Herfinancieren ?

Waar verbazing soms wel aan de orde is, is de soms opklinkende kreet om de overwaarde te verzilveren teneinde iets anders geregeld te krijgen.

Nu is overwaarde een zeer rekbaar begrip. Hou je rekening met geldontwaarding en minder frekwent onderhoud , zal er in een aantal gevallen sprake zijn van nul komma nul overwaarde. Immers : groot onderhoud steeds maar uitstellen, bespaart wel in de maandelijkse lasten, maar je komt je zelf een keertje tegen of je moet tijdig verhuizen. Bedenk dat grote beleggers aan groot onderhoud jaarlijks zo’n 1 à 1 ½ procent reserveren, berekend over de aanschafwaarde van de desbetreffende woning. Doe je dat niet, dan is je stenen paleis over zeg 66 jaar “onverklaarbaar bewoond”. En ja, geldontwaardig of inflatie, we ontkomen er niet aan, zeker niet nadat het laatste hypotheekgesprek heeft plaatsgevonden. We vinden het prachtig immers, dat ons voorgerekend wordt, dat de maandlasten ons steeds minder zwaar zullen vallen. Maar dat dat dan ook betekent, dat de waarde van de woning omhoog gaat in wezen puur als gevolg van geldontwaardig, dat willen we wel eens vergeten. Haal je inflatie eruit, nou ja.

Goed , dat gezegd hebbend, we nemen overwaarde aan. Je wilt iets doen, iets ondernemen, iets aanschaffen etc. In ieder geval iets dat de tand des tijds kan doorstaan en soms zelfs inkomen kan genereren.

Kun je zeggen, ik ga de hypotheek bij een andere club onderbrengen zodat ik geld vrij kan maken. Levert wel bijkomende kosten over het nieuwe totaal op. Soms zou je ook met de huidige geldpartners kunnen praten, soms zou je ook kunnen bereiken, dat je een aanvullende financiering bereikt, door niet alles over te sluiten, maar een deel van de overwaarde als zekerheid kunt bieden. Soms onder het hoofdstuk 2e, 3e hypotheek, soms met een negatieve hypotheekverklaring ( zegt niet zoveel, maar het is een methode ), soms met andere afspraken.

Het statement is : ga tijdig met wat meer adviseurs dan 1 om de tafel zitten, ga er van verschillende kanten naar kijken, goeie kans dat je er met andere, soms veel voordeliger methoden uit kunt komen.

financieren is een vak, dat heb je niet in een achternamiddag in de vingers, en soms is het even zoeken naar de goede advisuers. Die kun je soms vinden bij lokale bemiddelingskantoren, die kun je soms vinden bij grote banken, die kun je soms vinden bij accountants, boekhouders en …….

Het is meer de kunst om je te omringen met de beste adviseurs , meestal komt de beste (her-)financiering dan vanzelf mee.