huis hypotheken lening

hypotheken overzicht

1. lineaire hypotheek
2. annuïteit hypotheek
3. hypotheek op basis van levensverzekering – universal life – unit linked
4. spaarhypotheek
5. aflosvrije hypotheek
6. spaarhypotheek berekenen

lineaire hypotheek

Waarom lineair : stel je leent € 90.000 over 30 jaar, dan betaal je aan aflossing elk jaar 1/30e deel ofwel € 3.000 en 30 x 3000 = je raadt het al, € 90.000 , na 30 jaar alles afgelost. Elk jaar een gelijk deel, als centimeters in een lineaal,  maar technisch-wiskundig heet dat lineair. Komt natuurlijk wel rente bij.

In de lineaire hypotheek spaar je dus NIET, maar je bespaart in de hypotheek door sneller af te lossen.

En zoals je aan het plaatje kunt zien, in de eerste jaren is het saldo van de lening het hoogst en over dat saldo betaal je rente. De volle mep. In de latere jaren neemt dat af.

Gelukkig is de rente – hoe lang nog – fiscaal aftrekbaar (nb: zij het dat daarop het huurwaardeforfait in mindering komt). Maar zelfs met die fiscale tegemoetkoming, blijft het een fors jaarlijks danwel maandelijks te betalen bedrag. Doordat het saldo van de lening sterk daalt – je kunt ook zeggen dat je het geld relatief voor een korte periode “huurt”, is het in de vergelijking tot de andere vormen, de “goedkoopste” hypotheek cq. lening.

Maar goedkoop of goed is niet altijd handig of noodzakelijk.

Ten behoeve van die betaalbaarheid is er een wiskundig fenomeen bedacht, die ervoor zorgt, dat je – bruto gezien – jaarlijks/maandelijks gedurende de gehele looptijd een gelijk bedrag betaalt. En daarin is zowel aflossing als rente begrepen. Daar is dan ook een wiskundige naam voor :

A N N U Ï T E I T hypotheek

Aan dit plaatje kunt je veel zien. Het maandbedrag zal in de eerste jaren bestaan uit veel rente en heel weinig aflossing.

Je kunt er ook uit afleiden, dat de “huur-termijn” van het geld lang is, pas op 2/3 deel van de totale looptijd is de helft ongeveer afgelost.

En zoals ook bij de LINEAIRE vorm wordt de grootste hypotheekrente-aftrek genoten in diè periode waarin meestal het inkomen wat lager is, dus minder fiscaal voordeel. Komt dus de lagere rente en dus fiscaal voordeel in de periode, waarin het inkomen vaak wat hoger is, dus evenmin een leuk fiscaal voordeel.

Doordat dus hier de rente-aftrek in de loop der jaren afneemt, is dit fiscaal netto gezien, een steeds duurder wordende hypotheek !

Op deze vorm zijn nog varianten te bedenken als groei-annuïteiten etc. We laten ze hier weg, ‘t is al ingewikkeld genoeg.

In de annuiteit hypotheek spaar je dus NIET, maar je bespaart in de hypotheek door af te lossen.

levenhypotheek of hypotheek op basis van levensverzekering

Met name voor die continu fiscale aftrek van de hypotheekrente, èn het hefboomeffekt van rente-aftrek op de rente en onbelastbaarheid van het sparen in een levensverzekering is destijds de volgende vorm ontwikkeld:

1. op de lening wordt gedurende de volle looptijd niet afgelost, en dus alleen rente betaald.

2. daarnaast voor een bepaald percentage wordt een levensverzekering gesloten, zodanig dat bij overlijden met de uitkering een deel of de gehele lening kan worden afgelost, of met de uitkering aan het einde van de looptijd van de verzekering ook weer een deel of de gehele lening kan worden afgelost. En soms kàn men nog wat extra overhouden.

Deze combinatie is zònder het fiscaal voordeel te zien als de duurste van de drie, fiscaal netto mits in de goede situatie gesloten, de goedkoopste hypotheek van de drie.

In de leven hypotheek spaar je dus WEL, en vooral door niet af te lossen, optimale toepassing van het fiscale aspekt. Rond de jaren 1970-1980 is men tot deze combinatie gekomen, belastingvrij sparen tezamen met fiscale aftrek van de rente. Zonder die aspekten zou deze vorm van spaarhypotheek nooit op de markt gekomen zijn, hoef je ook geen voordeel uit te rekenen.

spaarhypotheek

Het aantal varianten hier is zeer groot, maar als basis is het een “levenhypotheek”, als hierboven besproken.

Begonnen als een polis met een verzekerd kapitaal met winstdeling daarboven, is de spaarhypotheek ontstaan. De afwijking ten opzichte van de leven hypotheek is dat de polis niet een percentage is van de lening aangevuld met een verwachtte stijging uit winstdeling is, maar een all-in eindresultaat van altijd de hoogte van de lening. De extra revenuen uit hoofde van winstdeling worden verwerkt in de jaarlijkse premies. Daarnaast hoort tot de kenmerken

een minimum afkoopgarantie op basis van het annuïteitsverloop

En ook hiervoor geldt hetzelfde als bij levenhypotheek, zij het, dat op deze wijze zelfs zonder of nagenoeg zonder fiscale aftrek het resultaat analoog aan de annuiteithypotheek kàn zijn.

Bijkomend voordeel van de spaarhypotheek : mits je een beetje met rente-berekening om kunt gaan, is het aanzienlijk eenvoudiger te begrijpen dan het effekt met een standaard levensverzekering wat hogere wiskunde vereist, zullen we het over een beleggingsverzekering maar niet hebben, de basis daarvan is gelijk aan levenhypotheek of spaarhypotheek, maar er wordt in een of andere vorm een link gelegd met beleggen en waar het je huis betreft is dat geen verstandige keus, omdat je risiko’s met elkaar vermengt.

aflosvrije hypotheek

Tot slot is er nog de aflosvrije hypotheek, vaak als deel van het totaal meegenomen.

In alle gevallen is sedert de laatste fiscale ontwikkelingen het wel zo, dat de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente gemaximeerd is tot 30 jaar, waarbij lopende leningen gerekend worden vanaf het jaar 2000.

Iedere volgende “deel-lening” kent dan ook weer een maximale rente-aftrekbaarheid van 30 jaar.

De lening mag wel langer lopen, maar de rente is dan na 30 jaar niet meer fiscaal aftrekbaar.

fiscaal voordeel rente aftrek

Ongeveer ieder nieuw kabinet laat via z’n partij wat geruchten los omtrent het laten vervallen van de fiscale voordelen rond de rente-aftrek. Daarna is het meestal 4 jaar rustig. Gelukkig kennen we in nederland geen italiaanse cultuur van 1 kabinet per jaar.

Anderszijds moeten we ons realiseren, dat in dit opzicht nederland een rustiek eiland in de europese unie is, dus zal het op termijn wel zo zijn, dat het fiscaal voordeel zoals nu tot een einde zal komen. Ook voor de consument geldt – en misschien wel voor hem/haar alleen en geldt dat juist niet voor regeringen – dat regeren juist wel vooruitzien is…..

spaarhypotheek berekenen

Nadat we nu de basisvormen hebben gezien, wat is dan van belang om er een eenvoudig verhaal van te houden? De spaarhypotheek is eigenlijk ontstaan uit onvrede : de toenmalige levenhypotheek was te moeilijk, was te vaag, was met bijna mystiek omgeven.

Men wilde af van het systeem van een basis – spaarverzekering aangevuld met niet- gegarandeerde winst. Waar men op uitkwam was een basis – spaarverzekering berekend met de rente over de hypotheeklening waardoor de vaste premie omlaag ging, en een garantie op basis van een vergelijkbare annuiteit, dus zelfde looptijd, zelfde rente. Het ei van Columbus, waarbij u zich moet bedenken, dat wil dat ei blijven staan op tafel, de onderkant afgeplat moet worden. Resteert een niet volmaakt ei, er mankeert iets:

Over het algemeen willen verzekeraars wel iets garanderen, maar dan over lange tijd in de toekomst.

Over het algemeen willen banken nooit iets garanderen, sterker, bij regen vragen ze de garantie = paraplu weer terug.

Het manko aan het ei van Columbus is dus het grote aantal variaties wat er desondanks in de spaarhypotheek bleef bestaan. Een verzekeraarsaanbod, een banken aanbod, combinaties van verzekeraar en banken, en opslagen op de rente, verschillen in de bijbehorende verzekering bij overlijden en ga zo maar door.

En dat is nog steeds zo, al hebben sommige marktpartijen het licht gezien door zogenaamd verbeterde spaarhypotheken te brengen, die allemaal afwijken van het oorspronkelijk principe en af doen aan het voordeel-karakter voor de klant: de eenvoud, makkelijk te begrijpen, en financieel voordeel.

Het laat zich aanzien dat we weer terug in de tijd gaan : banken vertonen een voorkeur voor de annuiteithypotheek.