naar blog - overzicht ~ naar reakties

voordeel NHG verdwijnt

Op 22 juli 2009 komt de Telegraaf met een opmerkelijke uitspraak van woordvoerder E. Feitsma van de Nederlandse Vereniging van Banken ( NVB) : "Het voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie NHG namelijk een beduidend lagere rente dan een hypotheek zònder NHG , gaat grotendeels verdwijnen".

Basel II of baselen

De argumentatie is dat banken onder de nieuwe zogeheten BASEL II regels meer kapitaal moeten aanhouden voor hun NHG-portefeuille en juist minder voor hypotheken zonder deze garantie. De heer Feitsma vervolgt :"Voor banken is het lastig een rentevoordeel door te geven aan hun klanten, dat ze zelf niet meer genieten." Hij kan niet aangeven wanneer het renteverschil precies zal verdampen en wat er van over zal blijven. Het huidige verschil van 0,5 a 0,6 zal vermoedelijk dalen naar 0,1 of 0,2 , veronderstelt hij. Dit is de kern van het verhaal en zijdelings maakt hij nog een toespeling op het aantal executies momenteel van ca. 2000 per jaar op een totaal van ca. 4 miljoen eigen woning bezitters  ( 0,05 % ). Voor de betrokkenen diep triest, maar om nu te spreken van een vreselijk slechte ontwikkeling, zelfs al is het aantal in enkele jaren verdubbeld, nou nee.

wie betaalt de nhg

Laten we eens kijken hoe de situatie ligt : de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, dit is geen 100% garantie, want in beginsel blijft de hypotheekschuldenaar aansprakelijk voor (deel-) verliezen tenzij aantoonbaar geprobeerd is om alle schade te beperken cq. te voorkomen. Dus alleen buiten alle schuld, treft de geldlener geen blaam en financiert de NHG het verlies wat de bank anders zou moeten toucheren. Daarvoor betaalt de NHG aanvrager anno 2009 en overeenkomstig de website van nhg.nl een eenmalige 0,45% over het hypotheekbedrag. En dat is een behoorlijk bedrag, en gaat buiten de boeken van de bank om.

Let op : dat zijn voor de betrokkenen niet de volledige kosten, immers meestal kan men ook dat niet zelf betalen en wordt het meegefinancierd, anders gezegd, die 0,45% wordt ooit aan het eind van de looptijd afgelost en gedurende de looptijd wordt er rente over betaald. Dat tussendoor.

 We zijn het er dus over eens, dat de klant betaalt en niet de bank anders mankeert er iets aan de voorlichting zijdens het waarborgfonds.

rente opbouw

Hoe komen we nu aan die 0.5 of 0.6 % rentevoordeel ?

Dat betekent nagaan hoe banken al decennia lang hun tarieven opbouwen met de "schijf van 5" :

1. Basis is een hypotheekverstrekking van 70 a 75% van de executiewaarde van het onderpand, dat is ook de rente die in tabellen in de krant gepubliceerd wordt en geënt op een annuiteitlening, wat inhoudt dat de geldgever op afgesproken momenten (deel-) aflossingen terug ontvangt.
2. Dit bedrag is hoogst zelden voldoende voor degeen die een hypotheek nodig heeft, dus 90% ? Als de taxatie van de woning èn het inkomen van de debiteur het toelaten, ok, maar wel met een toeslag op de rente (!) van meestal 0,1 % .
3. Zelfs daarmee redt je het niet, dus is 110% van de executiewaarde een oplossing. Alsvoren de condities, maar dan wel met een opslag - er bij - van 0,1 %.
4. Rekent u alle bijkomende kosten , hebt u zeer waarschijnlijk 125% nodig, alsvoren, maar dan wel met een opslag erbij van 0,3%
5. En als laatste, u heeft méér nodig dan 125% en voor economisch koersvaste beroepen zoals hbo-ers en academici is dat zelden een probleem, maar ..... wel bij aanvullende condities, soms koppelverkoop, soms gekoppeld aan beroepsfinanciering etc.

Telt u even mee : 0,5 % of meer bij een lening van 125% ex.waarde. Bij nieuwbouw zit kort na de aankoop de executiewaarde bij courante panden op ca. 90, bij oudere woningen op ca. 80% en soms "erger". Dan weet u dus waar er een "gat" in de begroting zit en waar geldgevers een risiko lopen.

Dat gat ( wat in feite bij aanvang een "blanco krediet" is ), wat bij leningen met een periodieke aflossing minder groot is dan bij permanent niet aflossen ( aflosvrij, levenhypotheek, spaarhypotheek en waar overigens weer andere garanties een rol spelen ) , dat risiko wordt overgenomen door de NHG, gefinancierd door de eigen bijdrage van de geldnemer. De geldgever hoeft immers geen risiko-opslag in rekening te brengen want de geldgever loopt dat risiko niet meer. Dus geen opslag voor leningen boven 70/75%, boven 90%, boven 110% etc.

En nu wil genoemde heer Feitsma namens de Vereniging van Banken NVB de geesten "rijp" maken, dat de kandidaten alvast genoegen nemen met een rente-verschil van 0,2 in plaats van 0,5 of 0,6 % , voor welke tegenprestatie ? Nada. Niente,  niets.

Doet ernstig denken aan diezelfde banken die van de overheid ( van ons dus ) geld ontvangen, om in alle rust en zekerheid dat weer uit te zetten richting bedrijfsleven met als gevolg, versterking van de economie. Wat gebeurt er : het gaat grotendeels naar bonussen, en ze zetten het bij de Nederlandse bank weg tegen rente ( zie de publicaties in de pers besproken op het blog van mynidee.com).

rente marges voor de geldgever

Het verleden lijkt soms zo ver weg. Het mag duidelijk zijn dat banken bij een vroegere "zware periode" zoals 1974 tot en met 1983 het ook moeilijk hadden, is men waarschijnlijk vergeten. Gelukkig maar, want de piekperiodes kenden hypotheekpercentages van 12 en 13 % ! Kom daar nu eens om. Zonneklaar, dat waar alles in percentages gaat, het percentage voor de bank ook zeer aantrekkelijk was, dat is nu ietsjes minder. Daarom is toen en nu niet vergelijkbaar, maar heb toch een donkerbruin vermoeden dat de banken bezig zijn om hun marges ten koste van de huizenkopers op te rekken, want een teruggaaf op de eigen bijdrage is er niet. Dus .............  kopers : let op uw zaak !

 

zie ook deze pagina op financiele-coach.nl over nhg 

 

dit bericht is geschreven op : maandag 27 juli 2009
staat in de rubriek bank,
met steekwoorden : hypotheek,nhg,rentekorting,hypotheek met nhg,nhg hypotheek

Reakties :

Uw reaktie :

Naam
commentaar	reaktie
spamtest

De volgende gegevens worden tezamen met uw reaktie in de database bewaard, wij doen daar verder niets mee, ze zijn alleen op te vragen door overheids-instellingen cq. de service-provider uit hoofde van wettelijke vereisten. Hiermee laten we u dat op voorhand weten.

uw browser	CCBot/1.0 (+http://www.commoncrawl.org/bot.html)
host
provider ip	87.238.162.7
uw ip adres	38.107.191.102

 

---

disclaimer

Alle informatie op de site(s) van WFS www.financiele-coach.nl en mynidee.com zijn met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat informatie incidenteel niet juist, onvolledig en/of niet up to date is. WFS kan hiervoor geen enkele aansprakelijk aanvaarden.

bemiddeling / advies

wfs mynidee.com & financiele-coach.nl houdt zich niet met bemiddeling of advisering aan particulieren of bedrijven bezig en is geheel onafhankelijk van zich op die markt bewegende partijen.

copy-right

Op alle op de site aanwezige informatie, text,beeld of anderszins, rust auteursrecht.

©WFS Hondsrug Studio's webdesign 2002-2010